Et dypdykk i områdeplanen

Estate: Ny fjordby: Flere store aktører har sikret seg en bit av den fristende kaka

Landområdene innerst i Drammensfjorden skal utvikles over flere tiår, med nye Drammen sykehus og Drammen Helsepark som motorer. Disse er allerede underveis, sykehuset alene blir over 120.000 kvadratmeter stort og får nærmere 5.000 ansatte. Kostnad = 10 milliarder kroner. Helseparken er på ca. 100.000 kvadratmeter BTA, inkludert p-kjeller. Areal over bakken er 80.000 kvadratmeter BTA fordelt på sju bygg. 13.000 kvadratmeter er satt av til hotell og konferansedel. Helseparken ligger i hovedsak innenfor kommunegrensen til Drammen. Bak står Bane NOR Eiendom og Eidos Eiendomsutvikling.

I tillegg skal det bygges 8.000 leiligheter for minst 16.000 mennesker på den delen som ligger i Lier kommune. Samt skoler, kontorer, handelsarealer og bygninger for idrett og kultur. En helt ny bydel med andre ord, inkludert 2,5 kilometer åpen strandlinje som til nå har vært bortimot utilgjengelig for allmennheten.

For å få til best mulig regulering av Fjordbyen inngikk Lier og Drammen en samarbeidsavtale i 2010. Planer av denne størrelsen vekker også interessen hos de virkelig store eiendomsutviklerne. Eidos Eiendomsutvikling som største grunneier på Lierstranda sitter på ca. 550 mål. Bjørn Rune Gjelsten presenterte ideen om Fjordbyen i 2006. Med en velkjent nese for gode prosjekter kjøpte han den 62 mål store såkalte NCC-tomta der, av NCC Roads. Kjøpesummen er ukjent, men i ettertid har han brukt mye penger på å rydde opp gammel industrimoro på tomta som i sin tid var en av landets mest forurensede. Der er det tatt hånd om store mengder problemavfall inkludert olje.

Eidos og andre grunneiere på Gilhusområdet har videreført miljøoppryddingen Gjelsten startet, og den er i ferd med å bli sluttført. Siden 2018 er det brukt tiltalls millioner kroner på miljøopprydding og etablering av nytt landområde i sjøen. Det er et betydelig grep til forskjønning for å skape et godt område å bo og leve, nært på Drammensfjorden.

Milliardærene er på plass

Siden Gjelsten gikk inn har flere aktører fulgt i hans fotspor, som:

• 2012 kjøpte familieselskapet Lund Eiendom Terminalen 12-16 på Lierstranda fra Eidos. 
• I 2014 solgte Lund Eiendom den til Platou Real Estate, som så solgte videre til investorer. Bygningsarealet i porteføljen var ca. 10.500 kvadratmeter.
• I 2020 kjøpte et Njord Securities-prosjekt Linnestranda 2, drøyt 20 mål med 11.500 kvadratmeter næringslokaler. Selger var Leopold Invest som kontrolleres av Torgeir Mjør Grimsrud. Han kjøpte i 2017 av Realkapital Investor som hadde eid eiendommen siden 2015. Linnesstranda 2 AS hadde i 2019 leieinntekter på 10,9 millioner kroner.
• I 2020 kjøpte Fabritius Gruppen (Gjelsten) 22,5 prosent av Eidos Eiendomsutvikling. Lier kommune eier 55 prosent, og Bane NOR Eiendom resten.
• Eidos Eiendomsutvikling og Bane NOR Eiendom eier igjen halvparten hver av Drammen Helsepark.
• I november i fjor sikret Aurskog-baserte Bakke Leiligheter seg ei 25 mål stor utviklingstomt i Gilhusbukta. Der blir det oppunder 600 boliger og 5.000 kvadratmeter næring med samlet anslått salgsverdi på ca. 3 milliarder kroner.
• I desember i fjor kjøpte et syndikat satt opp av Malling & Co Investments kombinasjonseiendommen Vebjørns vei 5 på Lierstranda - 9.730 kvadratmeter som innbringer 9 millioner kroner i årlig leie. Selger var Drammen-baserte Vebjørn Eiendom Holding.
• I januar i år kjøpte Fredensborg Bolig (Ivar Tollefsen og Tollef Svenkerud) Gilhusveien 5-7 av Eiendomskapital Buskerud. Utviklingstomta er på 13 mål. På Gilhus-området kan det være rom for å bygge 2.500 boliger. Eiendomskapital Buskerud eies av Metodistkirken i Norge/Centralkirken Oslo og Rieve-familien.
• For få uker siden kjøpte Malling & Co Eiendomsfond Gilhusveien 1 av et Arctic Securities-syndikat. Eiendommen er et logistikk- og kontorbygg på ca. 18.000 kvadratmeter på ei 32 mål stor tomt. KID Interiør leier dette for ca. 19 millioner kroner i året. Trolig er verdien på transaksjonen rundt 450 millioner kroner.

Estate Nyheter har grunn til å tro at tomteprisene på Lierstranda i dag ligger et sted mellom 6 og 10 millioner kroner per mål, avhengig av mikrobeliggenhet.

Stadig flere vil være med

I januar i år overtok Anders Edbo stillingen som daglig leder i Eidos Eiendomsutvikling. Han bekrefter at det er stor interesse for prosjektet.

– Veldig mange har stor tro på Fjordbyen. Vi får henvendelser og spørsmål fra aktører som ønsker informasjon om hvor vi er i løypa. Det er positivt at etablerte og store utviklingsaktører tar posisjoner. Det gir grunnlag for samarbeid om blant annet infrastruktur, og setter fart på fremdriften av den kommende utviklingen, sier han.

Status i dag er at alt under bakken på sykehuset er ferdig og at heishusene er på vei opp. Prosjektet skal være ferdig i 2024 med offisiell åpning i mai 2025 når sykehuset er i full drift. Grunnarbeidet for Drammen Helsepark er også i gang, hvis første trinn skal åpne samtidig. Det skal minimum bestå av en parkeringskjeller. Resten av Fjordbyen-området ligger i Lier og er ennå ikke regulert.

Eidos Eiendomsutvikling utfører områdereguleringen på oppdrag fra Lier kommune. Planforslaget deres skal overleveres i løpet av 2022. Kommunen har dessuten etablert et eget kontor som bare jobber med Fjordbyen. Det ledes av Jan Willy Føreland som har ansvaret for å koordinere planprosessene. Før noe som helst kan bygges må to store reguleringsplaner på plass, først en for samferdsel og infrastruktur, deretter for området.

– Disse henger tett sammen og vi jobber med dem parallelt. Områdereguleringsplanen som kommer sist, blir forhåpentligvis sluttbehandlet innen sommeren 2023. Det er i alle fall målet vårt, derfor er det viktig å få en avklaring på trafikkforholdene først, sier han.

Hvis det tidsskjemaet holder, kan arbeidet med detaljreguleringsplan starte i 2024 og selve byggingen året etter. Hva som kommer først av boliger eller næring er det ikke tatt stilling til. Ei heller i hvilken ende av Fjordbyen utviklerne kan starte. Derfor er det ikke klart hvilke aktører som står først i utbyggingskøen. Sett fra deres side kan det være effektivt å starte i hver sin ende av den 2,5 kilometer lange strekningen Fjordbyen skal legge beslag på, da sikrer aktørene også at folk slipper å bo på en evig byggeplass.

– Vi snakker ikke om hva som kommer først av boliger eller næring, ei heller om utbyggingen skal starte i øst eller vest. Dette er ikke viktige spørsmål ennå, i dag dreier alt seg om å få de to reguleringsplanene gjennom. Men det er ingenting i veien for at boligutviklerne kan starte sine detaljreguleringer parallelt med vårt arbeid. Da er de klare til å start når vi blir ferdige, understreker han.

Føreland nøler ikke med å bruke ordet gigantisk om det som skal skje ved Norges femte største by.

– Drammen og Lier ønsker å styrke sin regionale posisjon ved å ta en del av veksten på Østlandet. De vil at Fjordbyen skal være et attraktivt sted, og når sykehuset står ferdig i 2025 er det en formidabel start på stor bytransformasjon, understreker han.

En grønn by

Uavhengig av rekkefølgen er det klart at det kan ta flere tiår å transformere området som gjennom 50 år har vært utfylt og brukt til industri, produksjon, lager og logistikk. Målet er å utvikle en moderne, grønn og klimavennlig by ved sjøen, men mange av dagens virksomheter kommer til å være der i mange år fremover. Det er fortsatt stor næringsaktivitet på Lierstranda. Drammen havn som er Norges største havn for bilimport, har for eksempel halvparten av sin bilaktivitet i Lier gjennom operasjonene til Auto Transportservice (ATS), som er en av landets større aktører innenfor bilimport og -håndtering. I tillegg kommer fortsatt en potensiell stor oppryddingsjobb, for ingen vet hva som skjuler seg under gamle bygg som skal rives. Men aktørene er godt i gang.

– Det er tatt store operasjonelle grep for å konvertere fra industri til bolig og næring, eller det mange vil betegne som transformasjon fra industri til gode miljøer for å bo, jobbe og leve, sier Anders Edbo.

Lier har 27.000 innbyggere og er en grønn kommune, bokstavelig talt. De er store på landbruk og en viktig matprodusent med hovedvekt på frukt og grønnsaker. Epler og jordbær er særlig dominerende. I tillegg er det store skogsområder som strekker seg til Vikersund og Tyrifjorden. Det geniale med Fjordbyen er at kommunen slipper å bruke en eneste kvadratmeter av de grønne områdene, og likevel nærmest doble antallet innbyggere.

Tar ikke matjord

Gunn Cecilie Ringdal (H) har vært ordfører i Lier kommune siden 2015. Hun understreker at mye av baktanken med Fjordbyen nettopp er å bevare matjord.

– Dette prosjektet løfter kommunen i tillegg til at det gir oss mange flere arbeidsplasser og innbyggere uten å ta dyrket mark. Vi skal møte fremtiden med en tydeligere bystruktur enn det vi er kjent for i dag, utnytte jernbanen som et knutepunkt og dessuten ta med oss de grønne tankene ned i den nye bydelen, sier hun.

Ordføreren presiserer at prosjektet ikke møtt stor motstand i kommunen.

– Her har det vært god stemning hele veien og om kort tid vedtar vi de første reguleringsplanene om samferdsel og infrastruktur. Så blir det å jobbe videre med prosjektet i all overskuelig fremtid. Fjordbyen betyr mye for Lier, men det er viktig å være langsiktige og legge stein på stein i dette arbeidet, poengterer hun.

Når Fjordbyen en gang står ferdig binder den sammen Lier og Drammen i ett sammenhengende sentrum. Men Ringdal presiserer at det ikke er snakk om kommunesammenslåing.

– Vi har allerede sagt nei til det, men vi har i aller høyeste grad et godt samarbeid som vi selvsagt håper vil vedvare. Det gjelder for så vidt med alle aktørene i dette prosjektet, både offentlige og private, påpeker hun.

Miljøet i fokus

Ut fra oppdragsbeskrivelsen til Eidos skal Fjordbyen planlegges med en nullvisjon for klimagassutslip, lav energibruk og transportbehov for nye og attraktive byområder i overgangen mellom Drammensfjorden og kulturlandskapet i Lier og Drammen. Stikkordene er urban, knytte sammen land og sjø og bærekraft.

– I arbeidet med områdereguleringen er vi opptatt av å tilrettelegge for gode og realistiske miljøløsninger. Det er unikt å kunne planlegge en ny by, da kan du gjøre mye riktig fra første dag. Logistikken i et så stort område blir sentralt. Eidos har prosesser gående for å identifisere og finne de beste løsningene for å transportere varer inn og avfall, eller ressurser for ombruk og gjenvinning, ut fra det samme området. Det er et spennende og utfordrende oppdrag som vi har klare målsetninger om å løse, påpeker Edbo.

Mange i Lier mener det vil ta 50 år å bygge Fjordbyen. I Eidos ser de gjerne at det ikke tar fullt så langt tid.

– Vår oppgave er å utfordre det. Vi ønsker å utforske muligheten for å forsere realiseringen av Fjordbyen i et samspill med andre aktører i regionen. Utgangspunktet for å definere opp en destinasjonsutvikling rundt helseparken er en spennende mulighet for hele regionen som må adresseres bredt og helhetlig, sier Edbo.

Drammensområdet er et av områdene i landet med størst landbaserte investeringer. Sykehuset er en del, Bane NORs milliardsatsing på Vestfoldbanen en annen. Dette fører igjen til andre store byggeprosjekter som Drammen allerede har opplevd på og rundt jernbanestasjonen. Det inkluderer bygging av ny bybru og ikke minst Scalas planer på CC Drammen og Mikkelsens planer ved sykehuset. Begge skal bygge massive prosjekter.

– Det avgjørende er å utvikle så attraktive prosjekter at mange vil flytte til Fjordbyen. Markedsgrunnlaget er stort. Det må tydeliggjøres en strategi som leder til forutsigbarhet om når faktisk bygging og etablering kan komme i gang. Ambisjonene på god arkitektur, kvaliteter og løsninger som svarer ut den trenden vi ser, særlig blant unge om å bo og jobbe nært, kombinert med tilgang til fjord og mark er unike. Jeg vil tro den sentrale beliggenheten til Drammen, effektiv kommunikasjon med tog, 2,5 kilometer fjordlinje og grønn natur og skogsområder i bakkant kan bli viktige tilleggsdrivere i så måte, slutter Anders Edbo.